بازار اجاره تهران در چه وضعیتی قرار دارد؟
بررسی های انجام شده از وضعیت اخیر بازار اجاره نشان می دهد حجم فایل های «رهن کامل» به شدت کاهش پیدا کرده است.
به گزارش ملک‌رادار و به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، بخش خرید و فروش و بخش اجاره دو جز اصلی بازار مسکن هستند که هر یک متاثر از مجموعه فاکتورهای درونی و بیرونی بازار مسکن، طی دوره های مختلف روند متفاوتی را طی می کنند.
بازار اجاره از جمله بخش های بازار مسکن در ایران است که تاثیرپذیری زیادی از شرایط اقتصادی موجران و مستاجران دارد از همین رو متناسب با شرایط بازار، نسبت ودیعه و اجاره بها در مقاطع مختلف تغییر می کند.
آخرین بررسی ها از وضعیت بازار اجاره در ماه پایانی فصل پاییز نشان می دهد: در حال حاضر حجم فایل های رهن کامل در بازار نسبت به دو ماه گذشته به شدت کاهش پیدا کرده است.
نشانه ها حاکی از آن است که بخش زیادی از موجران در شرایط فعلی به دریافت مبلغ اجاره نسبت به ودیعه تمایل بیشتری نشان می دهند.
فخر الدین زاوه صاحبنظر اقتصادی با بیان اینکه نسبت ودیعه و اجاره یکی از خصوصیات جالب بازار مسکن در ایران است، گفت: در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته ثمن معامله به شکلی که در ایران شاهد آن هستیم رایج نیست.
چنانچه دسته‌های خاصی از موجران را –به‌طور مثال کسانی که از مبلغ ودیعه برای تأمین بخشی از مبلغ خرید ملک استفاده کرده‌اند- کنار بگذاریم در شرایطی که در علم اقتصاد با نام تعادل بازار شناخته می‌شود، مالکان به‌طور کلی باید نسبت به ترکیب ودیعه و اجاره بی‌تفاوت باشند (درصورتی که عوامل ناهم‌سان نباشند).
اما ناپایداری‌های اقتصادی از یک‌سو و نیز فرمول ساده و باثبات – و از منظر مالی ناکارآمد- تبدیل رهن به اجاره منجر به آن می‌شود که با تغییر شرایط اقتصادی کشور موجران براساس هزینه فرصت، یکی از این دو گزینه را ترجیح دهند.
وی ادامه داد: چنانچه بازدهی مبلغ ودیعه بیش از نسبت تبدیل رهن به اجاره باشد، موجران تمایل به دریافت ودیعه دارند، در صورت دشوار بودن دست‌یافتن به بازدهی مناسب نیز گزینه مطلوب تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه است.
به گفته وی این تغییرات در ترکیب نسبت مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه هرچند حق مالک است اما می‌تواند مشکلاتی برای مستاجر ایجاد کند.
محدودیت بودجه و نبود ابزار مالی مناسب برای تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه، به بسیاری از مستاجران این امکان را نمی‌دهد تا بتواند ترکیب ودیعه و اجاره را مطابق خواست موجر پرداخت کنند.
وی با اشاره به الگوی تجربه شده در سایر کشورهای توسعه یافته برای تنظیم بازار اجاره، اظهار کرد: پیشنهادها و ایده‌هایی نیز برای حل این معضل پیشنهاد شده است، به عنوان مثال ایجاد یک بازار متشکل برای تجمیع ودیعه‌ها و اجاره‌ها که براساس سازوکار عرضه و تقاضای ودیعه و اجاره، نرخ تبدیل ودیعه به اجاره را تعیین می‌کند، می تواند یک اهرم کمکی برای ایجاد تعادل در بازار اجاره باشد.
وی به دو راهکار دیگر برای تنظیم بازار اجاره اشاره کرد و افزود: تغییر نگرش سیاست‌گذار (عدم‌ترجیح دادن مالکیت بر اجاره‌نشینی برای تأمین نیاز مسکن اقشار جامعه)، گسترش بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، پرداخت کمک هزینه اجاره به اقشار کم‌درآمد (نه به صورت یکسان بلکه براساس شرایط بازارهای محلی و سطح درآمد) سه راهکار مناسب برای تغییر شرایط و ایجاد تعادل در بازار اجاره کشور است.
وی تاکید کرد: گسترش اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند فراهم کردن بستر لازم برای سرمایه‌گذاری همچون تسهیل فضای عرضه و کسب و کار در این حوزه و پایداری اقتصاد کلان است. همچنین پرداخت مؤثر کمک‌هزینه اجاره نیز نیازمند بستر اطلاعاتی مناسب و تأمین مستمر منابع منطبق با توانمندی اقتصاد داخلی است.
