چگونه افزایش قیمت مسکن را کننرل کنیم؟
با گزارش اخبار مسکن املاک پاستور و نقل قول از خبرگزاری تسنیم
تقارن نداشتن عرضه و تقاضا در بازار مسکن باعث شده تا ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه در بخش ساختمان راکد بماند.
– “: آرام رزاقی با تاکید بر اینکه به مساله مسکن باید از دو بعد درون زا و برون زا نگاه کنیم، گفت: از بعد درون زا باید حوزه ساختمان را از نظر ساخت و تولید و همچنین عرضه و تقاضا بررسی کرد و از بعد برون زا نیز باید حوزه مسکن در ارتباط با مسائلی همچون جذابیت های سایر بخش های اقتصادی نظیر خدمات و تجارت و بازار سرمایه و بورس مورد تحلیل قرار گیرد.
وی افزود: اگر این دو بعد را همزمان بررسی کنیم متوجه می شویم بازار مسکن امروز در بعد درون زا با عدم تقارن در عرضه و تقاضا و دربعد برون زا با چالش هایی نظیر بازگشت سرمایه، نقد شوندگی و سرمایه گذاری های کوتاه، میان و بلند مدت در اقتصاد مواجه است.
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه دربعد برون زایی بازار مسکن، به واسطه نقدینگی زیاد و وجود تحریم ها و اتفاقاتی که در اقتصاد کشور رخ داده با عدم امنیت سرمایه درآینده روبروست گفت: این مساله باعث شده تا سرمایه گذاری از بخش بلند مدت که همان تولید و فعالیت های صنعتی است به بخش های میان مدت نظیر ساختمان و بورس بازی در مسکن منتقل شود که این مسئله به نوبه خود باعث افزایش افسارگسیخته قیمت ها در بازار مسکن شده است.
رزاقی در توضیح بیشتر بعد درون زایی مشکلات بازار مسکن بابیان اینکه در این بعد نیز بازار مسکن در کشور ما با چالش تولید و عرضه مواجه است افزود: یکی از این چالش ها عدم تولید مسکن برای تمامی اقشار جامعه است که باعث شده ۲ و نیم میلیون مسکن در شهر های بزرگ و مناطق با رفاه کلان شهر ها خالی از سکنه بمانند، اما در بخش هایی که اقشار متوسط و قابل حمایت ساکن هستند با چهار میلیون کمبود مسکن مواجه باشیم.
رزاقی افزود: همین عدم تقارن باعث شده تا ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه کشور در بخش ساختمان راکد بماند.
این فعال حوزه مسکن عدم تقارن توسعه یافتگی شهر ها، عدم تقارن در رفاه، خدمات زیرساختی، خدمات شغلی، امنیت و دسترسی ها درشهر های مختلف حتی نقاط یک شهر را عامل اصلی نبود تعادل در عرضه و تقاضا در بازار مسکن عنوان کرد و افزود: تنها راه کار این مساله برنامه ریزی، نظارت و کنترل است.
وی با تاکید بر اینکه نظارت و کنترل نیازمند یک نظام یکپارچه اطلاعاتی است گفت: متاسفانه امروز به دلیل این که اجزای اقتصادی کشور به هم متصل نیستند و به صورت قطعات از هم گسیخته فعالیت می کنند امکان نظارت جامع و کنترل یکپارچه بر بازار مسکن وجود ندارد به همین دلیل بخش زیادی از قرارداد های مسکن در بخش اجاره پایین تر از قیمت های واقعی ثبت می شود.
رزاقی افزود: از آن جایی که مالکان نمی خواهند مالیات بدهند و اگر هم مالیات بدهند آن را از مستاجر دریافت می کنند به همین دلیل هم مالک و هم مستاجر راضی می شوند در نوشتن قرارداد ها نرخ ها را کمتر از واقعیت ها ثبت کنند در حالیکه اگر یک نظام جامع نظارتی وجود داشته باشد این اتفاق رخ نمی دهد.
وی یکی دیگر از راهکار های حل مشکل افزایش نرخ اجاره بها را تولید مسکن های اجاره ای و انبوه سازی ها با هدف اجاره عنوان کرد و گفت: باید در کشور انبوه سازی هایی انجام شود که نه به قصد فروش بلکه صرفا با هدف اجاره باشد تا این انبوه سازی ها بتوانند به وقت نیاز نقش بازار سازی و تعدیل قیمت را در بازار بر عهد بگیرند.
کارشناس حوزه مسکن یکی دیگر از راهکار ها در تعدیل قیمت اجارب ها را تعیین قیمت و ضابطه مند کردن نرخ اجار بها دانست و افزود: باید بر اساس اسلوب مشخصی نظیر ساختمان های قدیمی و جدید، بازسازی شده و بازسازی نشده، منطقه ای که مسکن در آن واقع شده و همچنین زمان اجاره که به یک، دو و چند ساله تقسیم می شود، قیمت های مشخصی را برای مسکن های اجاره ای درهر منطقه تعیین و براساس آن قرارداد های اجاره بها را تنظیم کرد تا درصورت تخطی از این نرخ مصوب بتوان با ابزار مالیاتی و جریمه با فرد خاطی برخورد کرد.
رزاقی در پاسخ به این سوال که ممکن است تعیین قیمت ها باعث زیرزمینی شدن بازار مسکن و عدم شفافیت در ثبت اجاره نامه ها شود گفت: اگر اجرای قانون به صورت کامل نباشد قطعا با ترس، مقاومت، نافرمانی و در نهایت پیدا کردن راه فرار همراه خواهد شد.
وی بابیان اینکه هم اکنون فعالان بازار خرید وفروش و اجاره مسکن به صورت قطعات از هم گسیخته و جزیره ای عمل می کنند گفت: به عنوان مثال در کشورما بنگاه های مسکن بصورت سنتی، بومی و رفاقتی فعالیت می کنند و هیچ ساز و کار سازمانی و یکپارچه ای بر فعالیت آن ها حاکم نیست بنابراین اگر وزارت راه و شهرسازی با کمک بنگاه های مسکن بتواند یک سامانه جامع و کامل ایجاد کند که تمامی ساختمان های کشور در آن دارای شناسنامه باشند هم می توان بر این بازار نظارت کرد و هم مانع از تخلفات احتمالی شد.
این کارشناس حوزه مسکن یکی دیگر از چالش های مسکن را ورود موسسات نیمه دولتی و برخی موسسات وابسته به دولت همچون بانک ها و صندوق های بازنشستگی به حوزه مسکن دانست و گفت: ورود این موسسات و بنگاه های اقتصادی به بازار مسکن باعث ایجاد رانت و انحصار در این بازار شده و به دلیل به خطر افتادن منافع این فعالان بانفوذ همواره دربرابر ایجاد سامانه نظارتی بر بازار مسکن و شناسنامه دارکردن تمامی ساختمان ها و فعالان این حوزه مقاومت می کنند.
رزاقی در پایان تاکید کرد: اقتصاد یک موجود ارگانیک و زنده است و باید تمامی اجزای آن در ارتباط و متصل به هم کار کند و تا زمانی که این اتفاق در کشور رخ ندهد نمی توان انتظار داشت بازاری نظیر بازار مسکن از چالش هایی که با آن مواجه است رهایی یابد.
