تبعات دخالت دوباره دولت در بازار مسکن
بازهم مساله دخالت دولت در بازار مسکن از بازار اجاره گرفته تا ساخت‌وساز این روزها مطرح شده است. این مداخله‌ها در حالی آغاز شده که دولت روحانی در دوره اول، مخالفت خود را با دخالت مستقیم دولت در بازار مسکن با خاتمه دادن به طرح مسکن مهر نشان داده بود.
در شرایط فعلی چرخش رویکرد این دولت شبهات زیادی در اذهان عمومی ایجاد کرده است. اولین شبهه این است که اصولاً مداخله دولت در بازار مسکن چه پیامدهایی دارد و چرا دولت‌ها به این رویکرد اصرار می‌ورزند؟
دومین سوال این است که آیا با وجود تنگناهای مالی و محدودیت‌های فعلی اصولاً دولت قدرت مانور در بخش مسکن دارد یا خیر؟
سومین سوال این است که آیا مداخله در شرایط فعلی چه در حوزه ساخت‌وساز چه در قیمت‌گذاری، تغییری در شرایط رفاهی اقشار آسیب‌پذیر و گروه‌های بدمسکن ایجاد می‌کند؟
به گزارش املاک پاستور ، برای پاسخ به این سوال‌ها هفته‌نامه تجارت فردا، با علی عبدالعلی‌زاده وزیر مسکن دولت اصلاحات گفت‌وگو کرده است.
به گفته این متخصص حوزه مسکن «دولت‌های پولدار و بخش خصوصی ضعیف دو دلیل عمده‌ای است که باعث شده تا سیاستگذاران ما در دهه‌های اخیر به سیاست منسوخ مداخله در بازار مسکن روی آورند. اکنون دولت آقای روحانی به لحاظ قدرت مالی، توانایی مداخله موثر در بازار مسکن را ندارد. مداخله فیزیکی به هر نحوی صورت گیرد نه‌تنها سیاستگذار را به هدف خود نزدیک نمی‌کند، بلکه به دلیل آثار سوئی که به همراه دارد فشار معیشتی را بر روی جامعه به ویژه اقشار آسیب‌پذیر دوچندان می‌کند».
تبعات دخالت دوباره دولت در بازار مسکن
دولت بار دیگر وارد مداخله در وجوه مختلف بازار مسکن از بازار اجاره گرفته تا ساخت‌وساز مانند طرح ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی، شده است. ارزیابی شما از آثار این نوع دخالت‌ها در بازار مسکن چیست؟
به‌طور کلی در یک دسته‌بندی انواع مداخله دولت در بازار مسکن را می‌توان به دو نوع «مداخله فیزیکی» و «مداخله سیاستگذاری» تقسیم کرد.
تجربه جهانی نشان داده حضور فیزیکی دولت در بخش اجرایی چون قیمت‌گذاری یا تولید مسکن جواب معکوس می‌دهد و نتیجه ناخوشایندی را به همراه دارد. تعداد بسیاری از کشورها این مساله را آزموده‌اند اما در نهایت شکست خورده‌اند.
باید گفت حضور فعال و مستقیم دولت در بخش اجرایی و ساخت‌وساز امری باطل است و نه‌تنها منافع انتظاری را به دنبال ندارد بلکه باعث بر هم زدن تعادل در این بازار کلیدی اقتصاد می‌شود.
البته تنها مطالعه تجربه کشورهای خارجی راوی این حقیقت نیست بلکه در کشورمان در ۴۰ سال گذشته با مرور تجربه‌های متفاوت دخالت در بازار مسکن می‌توانیم پی ببریم که هر وقت دولت به مداخله مستقیم و فیزیکی رو آورده، نتیجه‌ای جز ناکارایی، التهاب بازار و نزول کیفیت عرضه مسکن نداشته است.
به هر ترتیب در اقتصاد ایران، دولت‌ها به طرق مختلف در بازار مسکن مستقیم و غیرمستقیم مداخله کرده‌اند در نهایت جمع‌بندی نهایی این بوده که مداخله‌های مستقیم جواب نمی‌دهد و به شدت باید از این مساله پرهیز کنند. برای بررسی این تجربیات به حافظه بلندمدت نیاز نیست.
تلخ‌ترین تجربه مداخله فیزیکی دولت در بازار مسکن در سال‌های اخیر در طرح مسکن مهر اتفاق افتاد. در این طرح دولت در خیال خود برای پاسخ به نیاز مسکن آحاد جامعه به ویژه اقشار آسیب‌پذیر، وعده ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی را به مردم داد.
اما نتیجه آن چه بود؟ نه‌تنها دولت در آن مقطع به هدف تامین نیاز مسکن عموم جامعه دست نیافت بلکه مسوولیت‌های سنگین مالی و غیرمشهودی را برای خود ایجاد کرد که اثرات آن تا سال‌ها بعد در اقتصاد ایران بر جای مانده است.
رشد شدید پایه پولی و تورم بالا از همین جا در دولت آقای احمدی‌نژاد ناشی شد. از سوی دیگر با وجود اینکه منابع مالی عظیمی در این مسیر صرف شد، بسیاری از مردم که اتفاقاً از اقشار آسیب‌پذیر هم بودند حاضر به سکونت در خانه‌های مسکن مهر نشدند؛ چراکه کیفیت مورد انتظار و زیرساخت‌های لازم برای زندگی معمولی را هم نداشتند.
با روی کار آمدن دولت آقای روحانی بارها مسوولان دولتی به ویژه در وزارت مسکن بر ناکارایی و هزینه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدتی که این طرح بر دوش اقتصاد کشور گذاشت، تاکید کردند و در دولت یازدهم به‌طور کلی دولت خود را از دخالت در بازار مسکن منع کرد و ادامه طرح مسکن مهر متوقف شد.
تبعات دخالت دوباره دولت در بازار مسکن
با توجه به اینکه بخش مهمی از جمعیت ایران در وضعیت بدمسکنی به سر می‌برند؛ آیا نوعی از مداخله دولت در این بازار وجود دارد که تبعات منفی نداشته باشد و به بهبود وضع مسکن مردم بینجامد؟
مداخله به شیوه سیاستگذاری درست در مقابل مداخله فیزیکی قرار دارد. منظور از مداخله به شیوه سیاستگذاری این است که دولت با استفاده از ابزارهای سیاستگذاری که در اختیار دارد، قواعد بازی در بخش مسکن را به نحوی طراحی و تنظیم کند، که بخش خصوصی انگیزه بالایی برای ورود و سرمایه‌گذاری گسترده در بازار مسکن داشته باشد.
یا متخصصان و مهندسان مشوق‌های لازم را برای ورود به این بخش دریافت کنند. درواقع این نوع مداخله که به شکل غیرمستقیم است، وظیفه اصلی دولت در بازارها به ویژه بازار مسکن را روایت می‌کند نه اینکه دولت به صورت مستقیم و فیزیکی در ساخت مسکن مشارکت کند یا به قیمت‌گذاری بپردازد.
این نوع مداخله مشوق‌محور هم در تجربه جهانی نمره قابل قبولی گرفته است و هم در دهه‌های اخیر در اقتصاد ایران هرگاه مورد توجه سیاستگذاران قرار گرفته نتایج بهتری را به همراه داشته است.
بنابراین باید گفت تجربه نشان می‌دهد هر زمان دولت مداخله مستقیم و فیزیکی در بازار مسکن داشته است باعث بروز مشکلات بیشتری در این بازار شده است و باید از هر نوع مداخله مستقیم بپرهیزد اما در نوع مداخله غیرمستقیم یا سیاستگذاری دولت می‌تواند اثرگذاری داشته باشد و موفق عمل کند.
با این اوصاف مطالبه مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن از کجا ناشی می‌شود؟
معتقدم محرک دولت در اجرای نسخه هزینه‌زای مداخله فیزیکی در بازار مسکن ریشه در دو عامل «دولت پولدار» و «بخش خصوصی ناتوان» دارد. اگر تجربه چند دهه اخیر اقتصاد ایران را بررسی کنید به این نتیجه می‌رسید که هر زمان دولت منابع درآمدی بالا داشته، با این تصور که مشکلات مسکن را می‌توان با پول حل کرد به ساخت‌وساز روی آورده است.
اولین تجربه نیز به قبل از انقلاب و به سال‌های ۱۳۴۷ و ۱۳۴۸ برمی‌گردد. از این سال‌ها به بعد به دلیل افزایش قیمت نفت، درآمدهای نفتی دولت افزایش یافت و پول در دست دولت به میزان چشمگیری رشد کرد. بلافاصله بعد از رشد منابع دولت، مداخلات دولتی به شکل‌های مختلف در وجوه متعدد اقتصاد شروع شد که همه ما از پیامدهای اقتصادی آن آگاه هستیم.
پس از انقلاب نیز این تجربه بارها تکرار شد. هر زمان دولت با مازاد منابع روبه‌رو شد، بازهم با این تصور که می‌تواند با پول همه مشکلات را حل کند، شروع به مداخله فیزیکی در بازار مسکن کرد. بنابراین به نظر می‌رسد یک رابطه مستقیم بین شرایط مالی دولت که تابعی از درآمدهای نفتی بوده با میزان مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن وجود دارد.
دومین عامل اثرگذار بالا گرفتن مداخله دولت در بازار مسکن ضعیف بودن بخش خصوصی است. بخش خصوصی و دولت بالقوه برای پوشش نیاز بازارها به ویژه بازار مهم مسکن به عنوان رقیب همدیگر قلمداد می‌شوند.
طبعاً در یک بازار هنگامی‌که یک رقیب ضعیف باشد شرایط برای ورود گسترده دیگری به بازار فراهم است. حقیقت این است که به دلایل مختلف، که عمده آنها به نحوه سیاستگذاری خود دولت برمی‌گردد، بخش خصوصی در دهه‌های اخیر ضعیف بوده و نتوانسته نیازهای انبوه بازار را پاسخ دهد.
منظور از ضعف بخش خصوصی این است که انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران کلانی که بتوانند چند هزار واحد مسکونی مانند شهرک اکباتان بسازند در شرایط فعلی در اقتصاد ایران وجود ندارند.
چراکه چنین توانی در بخش خصوصی بعد از انقلاب دیده نشده بنابراین، دولت تصور کرده که با مداخله مستقیم و فیزیکی می‌تواند حجم بزرگی مسکن تولید کند و پاسخگوی نیاز آحاد جامعه باشد. به عنوان مثال بازهم تجربه مسکن مهر را در نظر بگیرید.
دولت بعد از پیشنهاد این طرح، تصور کرد که خود می‌تواند حجم انبوهی از مسکن را با کیفیت مورد تقاضا تولید کند و هر کجا به منابع مالی بیشتر نیاز داشت، می‌تواند به درآمدهای نفتی رجوع کند. اما چه اتفاقی افتاد؟ تحریم‌ها مضاعف شد، منابع مالی در دسترس دولت کاهش یافت و در نهایت دولت نتوانست به تعهدات خود عمل کند.
عدم توانایی دولت در پاسخ به نیاز بازار باعث شد تا هزینه‌های مالی سنگین مشهود و نامشهود چشمگیری به اقتصاد ایران وارد شود. به عقیده من اگر بخواهیم از تجارب گذشته استفاده کنیم باید برگردیم نظام مهندسی ساختمان کشور را تقویت کنیم.
این کار باعث می‌شود که کیفیت ساختمان‌های داخلی بهبود یابد. به علاوه برای رشد کمیت بخش مسکن نیز به تقویت و حمایت درست از انبوه‌سازان کشور نیاز داریم. تقویت انبوه‌سازان باعث می‌شود تا بخش خصوصی قادر به پوشش نیازهای مختلف در بخش مسکن باشد و از مداخله مستقیم دولت در بخش ساخت‌وساز جلوگیری شود.
اما چرا دولت آقای روحانی برخلاف رویه‌ای که در بازار مسکن بنا نهاده بود نتوانست در برابر وسوسه مداخله در بازار مسکن مقاومت کند؟
این سوال را باید آقای روحانی و مسوولان فعلی وزارت راه و شهرسازی پاسخ دهند اما می‌توان تا حدودی این رفتار دولت را پیش‌بینی کرد. به‌طور کلی یک قانون نانوشته وجود دارد مبنی بر اینکه سیاستگذار به محض اینکه نتواند سیاست‌های اصلح را از سیاست‌های مغلوب تمیز دهد، به استراتژی مداخله روی می‌آورد.
من نمی‌توانم با صراحت در مورد دلایل دولت فعلی درباه مداخله در بازار مسکن اظهارنظر کنم ولی این مساله را محتمل می‌دانم که در حال حاضر سیاستگذار نمی‌تواند سیاست درست را از سیاست نادرست تفکیک کند و سعی دارد با رویکرد مداخله مساله مسکن را حداقل در کوتاه‌مدت در ظاهر امر جمع و جور کند.
با این اوصاف تبعات ورود دوباره دولت به بازار مسکن آن هم در قالب واگذاری زمین چیست؟ آیا این مداخله به تکرار تجربه مسکن مهر منجر خواهد شد؟
در شرایط فعلی سناریوی مداخله گسترده دولت آقای روحانی در بازار مسکن را حداقل به پشتوانه منابع دولتی نامحتمل می‌دانم. دولت در شرایط فعلی با تنگنای مالی مواجه است و به لحاظ مالی عملاً قدرت مداخله انبوه در بازار را ندارد.
این مداخله حتی اگر هم عملی شود، مقیاس بسیار کوچکی خواهد داشت که تنها به اتلاف وقت دولت و منابع عمومی منجر خواهد شد. به عبارت دیگر، در مقطع فعلی دولت توانایی مالی لازم را ندارد و بنابراین بعید است که وعده تولید میلیون‌ها واحد مسکن به مردم بدهد.
بهتر است سیاستگذار بخش مسکن به‌جای اتلاف وقت و منابع عمومی، به فکر توسعه بخش خصوصی و ارتقای انگیزه مهندسان و انبوه‌سازان برای ورود گسترده به بازار مسکن باشد. روی آوردن به سیاستگذاری اصولی مساله بازار مسکن کشور را در بلندمدت حل و فصل می‌کند.
بنابراین معتقدم دولت فعلی توانایی دخالت گسترده در بازار مسکن را ندارد و اگر هم این کار را انجام دهد در مرحله عملیاتی آن با شکست مواجه می‌شود. شکستی که نمونه مشابه آن قبلاً در اقتصاد ایران و بخش مسکن قابل ردیابی است.
یک سناریوی محتمل این است که این مداخله دولت بیشتر جنبه پوپولیستی و تبلیغاتی دارد. شما با این سناریو موافق هستید؟
من در خصوص اینکه دولت با انگیزه تبلیغاتی تصمیم به ورود به بازار مسکن را دارد، اطلاعی ندارم. اما آنچه از آن اطمینان دارم این است که در شرایط کنونی و با توجه به وضعیت مالی دولت و تنگناهایی که با آن مواجه است، توانایی مداخله فیزیکی در بازار مسکن را ندارد.
یکی دیگر از طرح‌های وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر تعیین سقف اجاره است. هرچند خبرهایی از عدم موافقت وزیر راه و شهرسازی با قیمت‌گذاری برای اجاره‌بها مطرح شده است اما با توجه به اینکه مسکن کالایی همگن نیست و از تنوع بسیار بالایی برخوردار است، آیا قیمت‌گذاری توسط دولت امکان‌پذیر است؟
مرور تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد که ما در شرایط اقتصادی بهتر از وضع موجود هم تجربه مداخله در قیمت‌گذاری را نداشته‌ایم و اگر هم بوده نتیجه مثبتی به همراه نداشته است.
قطعاً نه در شرایط فعلی و نه در هر شرایط دیگر اقتصادی، مداخله به شیوه قیمت‌گذاری مسکن نه‌تنها موفق نمی‌شود بلکه تبعات جبران‌ناپذیری به دنبال دارد. شرایط و ظرفیت اقتصادی کشور را برنامه‌های اقتصادی دولت و بخش خصوصی تعیین می‌کنند نه سلیقه و خواست یک مدیر ارشد یا یک وزیر در قالب مصوبه و بخشنامه.
تجربه نشان داده که تعیین سقف قیمتی در همه بازارها به ویژه در بازار مسکن جوابگو نیست و نتیجه نهایی آن عدم شفافیت و ایجاد بازار سیاه خواهد بود. زمانی که در سال ۱۳۶۶ نماینده مجلس بودم، بر روی قیمت خودروها مالیات وضع شد.
مردم در فرآیند خرید و فروش خودرو از هر روشی استفاده می‌کردند تا این مالیات را دور بزنند. در آن مقطع، افراد خودرو دست‌دوم خود را به واقع مثلاً به قیمت ۳۰ هزار تومان می‌فروختند اما با توافق با طرف مقابل، قیمت ثبتی آن را عددی بسیار پایین‌تر مانند دو هزار تومان ثبت می‌کردند.
در بازار مسکن نیز اگر مالیات وضع شود انتظار می‌رود چنین اتفاقی تکرار شود. طرفین قرارداد با هم توافق می‌کنند که به منظور فرار از مالیات، مبلغ قرارداد خود را در دفاتر ثبت به میزان کمتر از سقف مشمول مالیات ثبت کنند.
اما مقدار مازاد قیمت واقعی از قیمت ثبت‌شده را مالک از مستاجر چک دریافت می‌کند. در نتیجه یک نوع بازار سیاه تشکیل خواهد شد و هر دو مالک و مستاجر در این بازی بازنده می‌شوند و دولت نیز به اهداف خود دست نخواهد یافت.
