نقش بانک مسکن در مدیریت بازار مسکن
به گزارش املاک پاستور و به نقل از دنیای اقتصاد، ماموریت جدید برای بانک عامل بخش مسکن، با هدف «پایان دادن به خلأ کارگردانی بازار ملک» پیشنهاد شد. نتایج پژوهش درباره آنچه متولی تامین مالی مسکن باید در جریان تغییر ریل از «بانک تجاری» به «بانک توسعه‌ای» انجام دهد، حاکی است بانک، با ابزار منعطف «تسهیلات مسکن» می‌تواند ضمن مدیریت روانی بازار و مداخله در فرآیند مذاکره و تعیین قیمت بین «خریدار و فروشنده»، مسیر معاملات را از نوسانات شدید دور کند. نقش بانک، فراتر از وام‌دهی و تنظیم روابط معاملاتی، تا حد «تغییر الگوی ساخت» قابل گسترش است.
در حال حاضر بانک مسکن به‌واسطه مطالبات دست‌کم 40 هزار میلیارد تومانی از پیمانکاران و مالکان مسکن‌مهر، از پشتوانه اعتباری کم‌سابقه نسبت به همه سال‌های گذشته، برخوردار است که به تناسب وصول اقساط وام‌ها -که حجم قابل توجهی طی یک‌سال، محسوب می‌شود- می‌تواند از آن، در جهت تحقق ماموریت‌های جدید بهره ببرد. هم‌اکنون با احتساب تحویل حدود یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی مهر به خانوارها و قسط ماهانه حداقل 100 هزار تومانی تسهیلات مسکن مهر، امکان وصول سالی حداقل 1800 میلیارد تومان از منابع اولیه این طرح، از سوی بانک عامل وجود دارد. این منابع می‌تواند برای تقویت بازار تسهیلات رهنی (پرداخت وام خرید مسکن) و همچنین تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن ارزان‌قیمت با توجه به کشش تقاضا در سال‌های آتی، به‌کار گرفته شود. حجم ازدواج‌ها، ابعاد بافت فرسوده و خانوارهای ساکن در این محدوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، نرخ طلاق و رشد تعداد خانوارها و همچنین نیاز مسکن کم‌درآمدها، بیانگر ظرفیت موجود بازار تقاضای مسکن است که با نقشه راه پیش‌بینی شده برای بانک عامل بخش، قابل پاسخ دادن است.
رای این نوع مدیریت در بازار معاملات مسکن، 5 دسته فرمان از پیش تعیین شده باید به اجرا دربیاید. در قالب فرمان اول، بانک عامل بخش مسکن، مدیریت روانی بازار را برعهده می‌گیرد تا معاملات مصرفی مسکن از قیمت‌گذاری مبهم، موج تقاضای سفته‌بازانه و همچنین موج تقاضای پیشگیرانه در امان بماند. کارگردان بازار برای این منظور باید مرکز تعیین «قیمت پیشنهادی» و اعلام قیمت به متقاضیان خرید را تحت تاثیر قرار دهد تا اثر «لنگر» مربوط به «اولین قیمت اعلامی» را که باعث خطای حتی نخبگان بازار مسکن در تشخیص میزان ارزش واقعی آن می‌شود، خنثی کند.
الگوی پیشنهادی برای این منظور، ایجاد دگرگونی در نحوه کسب درآمد دلالان ملک از طریق قطع وابستگی حق کمیسیون به درصدی از قیمت مسکن است. این مدل باعث می‌شود منافع دلالان در «انجام معامله بیشتر» به جای «یک معامله با ارزش بالا»، معنا پیدا کند. برای این دگرگونی، بانک عامل بخش مسکن باید کارگزاری پرداخت تسهیلات را به بنگاه‌های املاک واگذار کند تا از این طریق، وارد فرآیند معاملات و قیمت‌گذاری شود.
مدیر بازار همچنین برای تعدیل نوسانات شدید قیمت مسکن و کنترل تقاضای سفته‌بازی و تقاضای پیشگیرانه لازم است به «قدرت پیش‌بینی» درباره تورم عمومی و همچنین متغیرهای موثر بر تحریک قیمت مسکن مجهز شود و در مواقع هجوم تقاضای سفته‌بازی (خریداران سرمایه‌ای ملک) و تقاضای پیشگیرانه (افرادی که برای استفاده در آینده و در عین حال نگرانی از رشد قیمت، اقدام به خرید مسکن می‌کنند و باعث افزایش حجم تقاضا در کنار تقاضای مصرفی می‌شوند)، بتواند از طریق ابزار وام ساخت و خرید مسکن، حجم عرضه و تقاضا را متعادل کند. در زمان رشد قیمت مسکن، تقاضای سرمایه‌ای و پیشگیرانه، از طریق «تسهیلات تشویقی برای تاخیر در خرید ملک» کاهش پیدا می‌کند که در این حالت، افزایش سقف وام برای متقاضیان خرید در آینده، یکی از این مشوق‌ها می‌تواند باشد.
همچنین پرداخت وام به پروژه‌های پیش‌فروشی نیز برای افزایش عرضه موثر است. کارگردان بازار مسکن در قالب دومین فرمان اجرایی که جزو اقدامات اجرایی یک بانک توسعه‌ای به حساب می‌آید، باید الگوی معیوب ساخت و سازهای مسکونی را با جنس تقاضای مسکن، همراه کند. برای هماهنگ کردن ساخت و سازهای بزرگ متراژ با تقاضای مربوط به جمعیت کهنسال، خانوارهای تک‌نفره و خانه‌اولی‌های نیازمند آپارتمان متراژکوچک، لازم است مشوق‌هایی در نحوه پرداخت وام ساخت برای این نوع ساخت و سازها، ترتیب داده شود.
